「マンションは管理を買え」といわれているようです。しかし、新築マンションの管理
は、これから入居する購入者自身が行ないます。実際に管理運営がきちんと行な
われているかは購入前に判断できないのが本当のところ。では、新築マンション
の場合はどこをチェックすればいいのか。まず管理費や修繕積立金が適切なレベ
ルで、20年以上の長期修繕計画が作成されていることが１つ。次に、委託する管
理会社の経営基盤がしっかりしているかどうか。最近は管理会社が倒産して預け
ていた修繕積立金などが戻らないとか、社員が持ち逃げするといった事故も起き
ています。管理会社を後で変更することも可能ですが、販売時に予定されている管
理会社の信頼性もチェックしておいたほうが賢明なようです。建設省の中高層分譲
共同住宅管理業者登録規定に基づく登録管理業者であれば、（社）高層住宅管理
業協会ホームページ内の「マンション管理会社要覧」で、管理実績や財務状況をチ
ェックできます。
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○新築マンション セキュリティ
物騒な昨今では、新築マンションを購入する上で、防犯対策や安全面も必ず確認しておきたい項目です。巧妙でかつ凶悪な侵入犯罪は、今や3分に1件の割合いで発生しているといわれています。防犯設備の設置はもちろんですが、まずは狙われないような住まいを意識することが1番の防犯対策なのかもしれません。狙われやすいのは、一般的にマンションの1階、2階、最上階だといわれています。低層階は侵入が容易であり、人目につきにくい最上階も屋上からベランダに下りて侵入されるパターンが多いようです。また玄関が外から見えにくい立地構造になっていたり、窓やベランダ側に目隠しになる建物があったりと犯行が人目につきにくい物件はより注意が必要です。また近隣の住人の顔を知らない人間関係が希薄なマンションは、例え入り口にオートロックがついていても、住人にまぎれて簡単に侵入されてしまい犯行を見逃してしまうケースがあります。
◆必要な防犯対策は？
凶悪化、巧妙化する犯行の手口の中で、防犯対策にやりすぎはありません。一般的な防犯対策を紹介しましょう。
まず、屋外の設備としては防犯ライトや監視カメラの取り付け。泥棒は光と音に弱いものです。玄関や窓に人が近づくとセンサーにより照明がつく防犯ライトがあると効果的です。また、監視カメラが設置されていたり番犬がいる家も泥棒には敬遠されます。そしてインターホンはモニターカメラ付きのものが良いでしょう。泥棒が留守を確認する方法で最も多い手口がインターホン呼び出しです。住人が応答した場合はセールス等を装おうこともあるようです。侵入者は顔を見られることを恐れるので、カメラや録画機能がついているものがおすすめです。また玄関のドアロックは2つ以上つけるのがよいでしょう。
ピッキングやカム送りなどの手口を使う泥棒は、侵入に時間がかかることを嫌います。単純に鍵が2つついていることだけでも、泥棒があきらめる確率は高くなります。暗証番号などによる電気錠も侵入しにくい鍵とされています。窓からの侵入に対する対策は防犯合わせガラスが最も強力です。2枚のガラスの間に厚みのあるフィルムが挟まれており、破られにくい構造になっています。トイレの窓などには面格子をはることが有効です。また、大金を家に置く場合は床に固定できる金庫の活用が有効です。
◆安全面は耐震性と耐火性をチェック
住まいに対する永遠のテーマは安全性。心と体が安らげる家であることは必要不可欠な要素です。穏やかな精神状態で暮らすためにも、何かと話題になってきた耐震性はもちろんのこと、防耐火性というのも非常に重要なポイントです。大地震で建物が倒壊するという危険性を避けたいのはもちろん、大震災の後は必ず火災が起きていることからも、免震耐火性も重要な点です。
○新築マンション断熱性
新築マンションを購入の際の、良い新築マンションの判断基準として重要なポイントは、。「耐熱性」です。耐熱性は、夏の熱気や冬の外気を跳ね返して、年間を通して室内を快適な空間にするためにもチェックしておきたいポイントです。
◆省エネ効果もある注目の断熱性
高温多湿の日本では「夏を快適に過ごす」住まいづくりが重要とされてきましたが、最近注目されつつあるのが暖房効果も含めた「冷暖房による耐熱性」です。隙間風等による冷暖房効果の悪さは光熱費がかさみ省エネという点でもよくないとされ、また極端な温度差は結露を発生させたり、ヒートショックなど健康面にも影響があ
るといわれています。断熱性とは、熱が移動するのをどれくらい抑えることができるかを表します。天井、壁、床などの材料の中で、より熱を通しにくいものを使用している方が断熱性が高いということになります。また耐熱性は、地域ごとの気候・風土に合わせたものである必要もあります。
新築マンションで夏に涼しく、冬暖かい快適な生活をおくるためにも高性能断熱材が使用されているかどうかをチェックしましょう。
○新築マンション遮音性
新築マンションを購入の際の、良いマンションの判断基準として重要なポインは、「遮音性」です。現在ではマンション入居者のクレームの約50％が生活騒音といわれ、「遮音性」の高い住まいはプライバシーを守り静かな暮らしを提供してくれます。では、どのような点をチェックすれば良いのか解説します。
◆2種類の音で防音対策をチェック
遮音性をチェックする場合、2種類の音を知る必要があります。1つは直接物を通して伝わる「個体伝播音」もう1つは空気の振動を利用して伝わる「空気伝送音」といい、各音の性質にあった防音対策がされているかを調べることが大事です。「個体伝播音」はドスンという子供が飛び跳ねるような音やスリッパの音などをいいます。
ドスンという音など、コンクリートでできている床が揺れて起こる騒音の場合は、床スラブの厚さが遮音性の高さに比例します。スリッパの音の場合などは、床の仕上げの構造がフローリングなのかカーペットなのか、床の工法が直張りなのか置き床なのかなどによって変わってきます。これらの音をチェックする指標としては、
「遮音等級」といって「L-○○」という様に表示され、Ｌ-50が標準位とされます。Ｌ-30など数字が小さいほど遮音性が高い数値となります。
そしてもう1つの音、空気伝送音には、隣家と接する壁を通して伝わってくるものと外の音が窓を通して伝わってくるものがあります。これは壁の厚さと窓ガラスの遮音性などで決まります。窓ガラスは防音サッシや二重サッシの方が普通のサッシより防音効果に優れ、壁の厚さは厚くなるに従って音は伝わりにくくなります。
○新築マンション設備
新築マンションを選ぶ際、設備にも注目したいものです。今どきの新築マンションの設備は、日進月歩の速さで進化しまた多種多様になっています。たくさんの設備機能がある中で、自分に何が必要かを見極めることが大事です。
◆新築マンション人気の設備ってどんなもの？
一般的に取り付けられている設備には
・浴室乾燥、
・床暖房、
・生ゴミを流すディスポーザー、
・IHクッキングヒーター、
・食器洗濯機、
・ＴＶモニター付きのインターフォン
などがあげられます。
またお風呂にＴＶがついていたり、駐車場設備、トイレの設備にこだわりを持つ方も多い様です。
人気の設備ランキングでは・・・
・24時間換気システム
・間接照明
・床暖房
・ディスポーザー
・システムキッチン
・全自動洗濯機
・ペアガラスサッシ
・機械式駐車場
・耐震ラッチ
・網入りガラス
・外断熱
などが上位にあげられているようです。このほかビューラウンジや、ミストサウナ設置、公共部分にライブラリーがあったり、ゲスト用の客室があったりと、マンションによって設備が実に多岐に渡っているので、ご自身にとって好みの設備を選びましょう。
◆最新新築マンションの設備はどんなもの？
最新の新築マンションでは多くの先進的な設備が整えられています。中でも特に著しいのが、ITを利用した設備です。マンション独自のブロードバンドサービスがあったり、防犯システムに役立てていたり…その利便性はとどまるところを知りません。
例えば、「コミュニケーション機能」。マンション内の回覧板機能の電子化や、管理組合からのお知らせが各世帯にダイレクトに届いたり、またその文書が保存されていくので好きな時に確認することができます。
「セキュリティ機能」では、オートロックのインターホンのＴＶモニターで来訪者の動画を確認し、その場でオートロック解除ができたり、不在時には来訪者の静止画を録画できたりします。Webカメラを取り付けてキッズルームなど共用部の確認もできます。
「コンビニエンス機能」としては、公共施設などの所在地を調べたり、生活情報のチェックなどが、ワンタッチで行えます。インターネット設置に関しても、細いケーブルを使って無理矢理配線するよりは部屋に無線LANが届く、ということもチェックしたい項目です。個人で回線を引くよりブロードバンドマンションの方が効率良く快適な環境を構築することができます。そして各機能をチェックする際には、便利さというよりも「使いやすさ」という点にポイントをおくように心掛けましょう。
○新築マンション間取り
新築マンションの間取りを考える時に、大きく関わってくるのが構造の問題です。間取りを選ぶ前に、それぞれの間取りの特性を見ることが大事です。例えば部屋割りをする前の基本的な型が、四角い箱型の「田の字プラン」なのか、玄関がセンターにあり真ん中がへこんでいる「センターインプラン」なのか、奥行きより間口が
広い「ワイドスパンプラン」なのか、2面遮光のつくりになっていて景色が眺望できる「タワー型プラン」なのか、それぞれのメリットデメリットを見て構造を選び、そこから間取りを考えていく必要があります。
◆収納やメゾネットをうまく取り入れる
最近では、間取りを選んだり購入者が考えることができる新築マンションも増えて来ました。全体の面積があまり広くない場合には、部屋数を減らして空間を広くとり、よりゆったりとできる様な間取りづくりが重要になってきます。また、収納を集中させうまく作ることも部屋を広く使う上で大切です。壁収納や可動収納も近年増
えてきてウォークインクローゼット、シューズインクローゼットも一般的になりつつあります。
また、マンションでありながら、戸建て感覚を味わえるメゾネットタイプも人気の間取りです。メゾネットとはマンション内に内階段がついているタイプで、天井が比較的高く開放感があります。デメリットとしては敷地面積が広がるので価格も高くなりがちで、光熱費等もやや高くなります。しかし、マンションが傾斜地に建てられてい
る場合など、条件を利用した1階＋地下（あるいは2階）などのメゾネット物件もあり、その場合は比較的お求めやすい価格で購入できます。地下にマシンを置いてトレーニングルームにしたり、防音にして音楽スタジオとして利用したり、庭の見える位置にお風呂をもって来たり…などメリットを最大限に活用した住まいづくりが楽しめるのは魅力ですよね。
◆一般的に必要とされる間取りのサイズは？
一般的に必要とされている間取りのサイズを、タイプ別に紹介しておきます。
・「1R」…20代単身就労者、学生、老人単身者。
・「1DK～1LDK」…30代キャリアシングル、40～50代単身赴任者、10歳以下の子供1人のシングルマザー。
・「2DK」…10歳以上の子供1人のシングルマザー、学生や就労者同志の同居。
・「2（S）LDK」…新婚夫婦、子供無しの共働き夫婦、年輩夫婦。
・「3LDK」…夫婦と子供1人、夫婦と10歳以下の子供2人、共働き夫婦と片親。
・「４LDK」…夫婦と10歳以上の子供2人、夫婦と子供1人と片親、共働き夫婦と両親。
・「5LDK」…二世帯、夫婦と子供3人
という風に分けられます。ご自身の将来を考慮した間取り選びを考え新築マンション選びをしましょう。
○新築マンション立地
新築マンションの物件選びを始めるにあたって、立地は最も重要なポイントの一つです。実際に現地やモデルルームを見に行ったり、不動産の担当者などから情報収集を行うことが大事です。まず、物件選びの時に、優先したい立地のポイントを整理しておきます。
◆駅近が必ずしも良いのか
例えば、・通勤、通学の時間を考慮した交通事情、・生活利便設備の有無、・周辺の環境はどうか、・子育ての環境（公園の多さなど）はどうか、などがあげられます。漠然と駅前は価格も高いが人気物件である、と思われがちですが「人気の一等地＝好立地」とは限りません。駅からバスに乗る必要性のある立地であっても、好立地の条件にあてはまるものは存在しますし、ご自身の優先したいポイントが充実していれば好立地といえます。例えば子供がいる場合は学校が近いか、お年寄りがいる場合は病院や医院が近いか、また主婦の場合はスーパーマーケットが近くにあるかなど、ケースによって利便性も大きく関わってきます。通勤通学に電車を使う場合は、沿線や駅、駅からの距離もだいたい決めておきましょう。同じ最寄駅でも、駅周辺と駅からバスの物件では、環境や価格も違ってきます。あらかじめ自分が「外せない条件」はどれか確認しておきましょう。
◆将来の人生設計を考えて立地を選ぶ
例えば現在独身である方ならば、自分だけの基準で広さや使い勝手を決めればいいかもしれませんが、「新築マンション購入」となると将来の人生設計が好立地の条件にも大きく関わって来ます。例えば結婚しているか、また将来結婚して子供は何人いるだろうか、生涯住み続けるつもりで買うのか、賃貸に出したり、売却する考えもあるのか…などで立地の「好条件」も変わってくるのです。
さらに、将来賃貸や売却を考えている場合は、広さよりも資産価値が守られる「駅近であること」「住環境が整っている」「アクセスがよい」といった一般上での立地条件のよい物件を探す必要があります。立地エリアの再開発や鉄道延伸などの影響も検討しましょう。また、賃貸や売却を考えない場合でも、子育ての環境を重視した公園や広場が多い郊外がよいのか、通勤上の交通アクセスを重視した都心にこだわるのか、また都心の会社で自分は将来もずっと働いていくのか、将来両親と暮らす予定はないか、また同居する場合は何歳位からの予定か、その場合マンションはどうするのか…などなど具体的な人生設計を考えた上で選ぶことが大事です。
○優良新築マンション
新築マンションにおいて、優良物件を探すには、個々の価値観によってかわってきます。
マンションを購入する際に、「良い新築マンションに住みたい」とは誰もが思うことでしょう。では、「良い新築マンション」とはどのようなマンションのことを言うのでしょうか。
それは、物件自体の優劣よりも、購入者の価値観によって変わってきます。ですので、一概にこのマンションがよいと断言することはできないものです。一般的に、値段と物件の利便性は比例していると考えられます。安いマンションは、例えば駅から遠かったり、都心から離れていたりとなんらかの理由があるものです。逆
に、高額なマンションであれば、最新設備が揃っていたり、共用部分にライブラリーや展望ルーム、ゲストルームなどがあったりとこれもまた、高額である理由があるのです。
現在、新築マンションには、さまざまな特徴、設備、間取り、サービスがあります。良い新築マンションを探すために大事なことは、「あなたはどんなマンションが欲しいのか？」を明確にすることなのです。
あなたが欲しいと思っているマンションに近い物件が、あなたにとっての良いマンションとなるでしょう。
まずは、どんなマンションが欲しいのか、そのイメージ作りから始めましょう。
◆メリット・デメリットを考える
欲しいと思っているマンションをイメージするときに、各条件のメリット・デメリットを考えることを忘れないようにしましょう。例をあげれば、「駅に近いマンション」を希望するとしましょう。駅に近いということは、電車を日常的に使う人にとってはとても魅力的なメリットです。しかし、裏を返せば、駅に近く終電付近まで人が絶えないため騒々しい、というデメリットも考えられます。
全てが揃って、手頃な価格のマンションはありません。そのような素晴らしいマンションがあったら、誰も悩まないのです。欲しいと思っているマンションをイメージするということは、裏をかえせば「妥協点を探す」ということでもあるのでしょう。
○新築マンションの選び方
新築マンションは完成前に販売される事がほとんどです。つまり、広告やモデルルームを見て購入を決定する必要があるのです。ここでは、新築マンションの選び方におけるポイントなどを解説していきます。
◆モデルルーム見学
モデルルームの見学についてマンションの場合、一戸建てと異なり大手業者の場合はブランドイメージは他に手がけた物件などがインターネットなどで公開されているケースもあり、ある程度の想像はつきます。
しかし、実際の物件の手触りや視覚などによるイメージをつかむには、モデルルームを活用するのが一般的でしょう。ですが、モデルルームの場合購入予定者に新築マンションに対するイメージを上げようといくつかのマジックが仕掛けられていますのでまずはこれから解説していきます。
◆モデルルーム見学の注意点
まず、モデルルームでは非常に豪華な装飾品や家電製品、インテリアで飾られているのが一般的です。また、モデルルームの中にはマンションの構造や部屋タイプなども、最も豪華なオプションをつけた場合のようになっています。つまり、実際に自分が購入する新築マンションよりはるかに高いマンションになって
いるわけです。ですから、モデルルームでマンションを比較する際はインテリアなどに惑わされず、建物自体を見ることが大切です。
いくつかのモデルルームを見学ししっかりとした眼を養う事も大切です。
◆新築マンションパンフレット
現地の見方モデルルームが仮設の場合は実際の建築予定現場に足を運んでみる事が大切です。建物の向きや周辺の環境などを詳細にチェックしていきます。また、周囲を自分の足であるいて周りの状況などもしっかりと分析しましょう。
◆パンフレットを見る際のチェックポイント
実際に新築マンションのパンフレットを見るときの簡単なチェックポイントを解説します。あなたのライフスタイルなどに合わせてチェックしてみましょう。
・分譲会社の信頼性
・施工会社の信頼性
・外観・エントランスなどのイメージ
・エレベーターの数（平均的な水準としては40戸につき1個）
・駐車場（抽選や戸数・金額・平面か立体か？など）
・管理人（常駐か巡回か）
新築マンションを購入しようと考えている方に色々な情報をお伝えいたします。
失敗しない新築マンション選びのコツを各テーマに合わせて紹介します。
・優良新築マンションとはどんなマンションか
・新築マンション立地はどこを基準にすれば良い？
・新築マンションの間取りの選び方
・今どきの新築マンションの設備はどうなっているの？
・快適なマンションライフを送る為の、新築マンションの遮音性や新築マンションの断熱性
・最新の新築マンションのセキュリティとは
上記のテーマごとに記事を書いていますので、新築マンションを購入したいと考え
ている方に、是非参考にしていただきたいと思っています。
失敗しない新築マンションを購入して有意義な生活を手に入れましょう。